- Налог при продаже недвижимости: изменения в 2025 году
- Миф № 1: налога не будет, если продажа не принесла прибыли или привела к убыткам
- Миф № 2: продавец является гражданином России — значит, и налоговым резидентом
- Миф № 3: за продажу единственного жилья налог не взимается
- Миф № 4: налога не будет, если продать квартиру и в том же году купить более дорогое жильё
- Миф № 5: если нет официального дохода, то имущественный налоговый вычет при покупке не положен
- Главное
Налог при продаже недвижимости: изменения в 2025 году
При продаже недвижимости бывший собственник должен заплатить государству налог на доходы физических лиц (НДФЛ), ставка которого для резидентов до конца 2024 года составляла 13% цены по договору купли-продажи, а для нерезидентов — 30%.
С 1 января 2025 года доходы от продажи недвижимости облагаются налогом по прогрессивной шкале: теперь ставка налога зависит от размера полученной прибыли.
Всего в новой шкале НДФЛ 5 ступеней — от 13 до 22%, но для нетрудовых доходов, к которым относится и продажа недвижимости, установлены две ступени:
- 13% — для прибыли в размере до 2,4 млн рублей включительно;
- 15% — для части прибыли свыше порога 2,4 млн.
Под прибылью понимается положительная разница между выручкой от продажи и расходами на покупку объекта.
Ставка налога для нерезидентов сохранилась на прежнем уровне.
Новые правила актуальны для тех, кто продаёт недвижимость начиная с 1 января 2025 года. Декларацию надо будет подать до 30 апреля 2026 года, а НДФЛ заплатить до 15 июля 2026-го.
Посмотреть подробные примеры расчётов налога при продаже жилья в 2025 году можно здесь.
Миф № 1: налога не будет, если продажа не принесла прибыли или привела к убыткам
В этом случае ответ зависит от того, что берётся для расчёта налоговой базы — суммы, с которой продавец платит налог: стоимость продажи объекта по договору или его кадастровая стоимость. Второй вариант применяется, если недвижимость продана по цене, которая на 30% и более ниже зафиксированной в кадастре.
Ивановы купили квартиру в Екатеринбурге за 3 млн рублей, через год продали за 2,9 млн. Кадастровая стоимость объекта — 2,7 млн рублей, документы, подтверждающие понесённые расходы — факт покупки, у них есть.
Сравниваем цену продажи квартиры 2,9 млн с 70%-ной кадастровой стоимостью объекта: 2,7 млн × 70% = 1,89 млн рублей. Цена продажи больше, поэтому берём для расчёта налоговой базы именно её.
Налоговая база = 2,9 млн – 3 млн = – 0,1 млн (то есть 0): раз дохода нет, то и НДФЛ платить не с чего.
Но и в этом примере есть оговорка: правило не работает для налоговых нерезидентов. Они платят налог со всей стоимости продажи, так как вычет за расходы на покупку применить не могут. Поэтому, если Ивановы являются налоговыми нерезидентами, НДФЛ для них составит = 2,9 млн × 30% = 870 тыс. рублей.
Семья Семёновых купила земельный участок в Татарстане в 2023 году за 2,2 млн рублей, через год продали за ту же цену. Расходы подтверждены документами. Продавец — налоговый резидент РФ.
Кадастровая стоимость объекта — 3,4 млн рублей. Получается, кадастровая стоимость больше той суммы, за которую участок был продан. В качестве налоговой базы придётся взять 70% кадастровой цены.
Проверяем — если стоимость по кадастру выше, используем её:
70% кадастровой цены = 3,4 млн × 70% = 2,38 млн рублей.
Следовательно, в качестве налоговой базы придётся использовать 70% кадастровой стоимости.
У Семёновых из примера выше есть два способа уменьшить налоговую базу (НБ) и снизить сумму НДФЛ: учесть расходы на покупку и использовать стандартный ежегодный вычет.
Смотрим, какой из них выгоднее:
а) НБ 1 = 2,38 млн – 2,2 млн (расходы на покупку) = 180 тыс. рублей.
НДФЛ 1 = 180 тыс. × 13%* = 23,4 тыс. рублей.
б) НБ 2 = 2,38 млн – 1 млн = 1,38 млн рублей.
НДФЛ 2 = 1,38 млн × 13%* = 179,4 тыс. рублей.
В этом примере продавцу выгоднее заплатить НДФЛ по варианту, рассчитанному в пункте а).
* Сделка прошла в 2024 году, до введения прогрессивной шкалы НДФЛ, поэтому применялась единая ставка 13%.
Обратите внимание: несмотря на то что Семёновы купили и продали участок за одинаковую цену, налог заплатить все-таки пришлось.
Сделку Семёновы заключили в 2024 году, Если бы они продавали участок в 2025-м, то налог был бы ещё больше: с 1 января 2025 года региональным законодателям разрешено увеличивать понижающий коэффициент с 0,7 до 1 для целей уплаты НДФЛ (пункт 9 статьи 214.10 Налогового кодекса РФ). Это значит, что в некоторых регионах при расчёте налога будет применяться стоимость не 70% по кадастру, а 100%, что дополнительно увеличит сумму налога.
На начало 2025 года коэффициент до 1 увеличили Санкт-Петербург, Республика Татарстан, Республика Крым, Краснодарский край, Калининградская область и некоторые другие субъекты федерации.
Участок Семёновых находится в Татарстане, в качестве налоговой базы в 2025 году им бы пришлось использовать 100% его кадастровой стоимости — 3,4 млн рублей, так как в республике уже действует коэффициент 1.
Несовершеннолетние, инвалиды и пенсионеры тоже платят НДФЛ после сделки с недвижимостью. За детей налог уплачивают их родители или законные представители.
Миф № 2: продавец является гражданином России — значит, и налоговым резидентом
Гражданство и налоговое резидентство не связаны. Налоговым резидентом РФ становится любой, кто находится в стране не менее 183 календарных дней за 12 следующих подряд месяцев. Те, кто провёл в стране меньшее количество дней, считаются нерезидентами вне зависимости от гражданства. Эта норма закреплена в статье 207 Налогового кодекса РФ.
Следовательно, даже если вы российский гражданин, но находились за границей больше указанного срока, вы станете нерезидентом несмотря на наличие паспорта.
Есть принципиальный момент: применительно к доходам, по которым надо отчитываться самостоятельно, в том числе от продажи и переуступки недвижимости, налоговый статус резидента или нерезидента устанавливается по итогам календарного года, то есть за период с 1 января по 31 декабря, в котором получен доход.
Циан-помощник упрощает поиск
Продавцов недвижимости часто сбивает с толку правило о 12 следующих подряд месяцах, на протяжении которых ведётся отсчёт 183 дней. Люди считают, что если за 12 месяцев до сделки большую часть времени прожили в России, то повышенная ставка НДФЛ для нерезидентов 30% их не коснётся.
Но это не так: Конституционный суд постановил, что налоговый статус определяется по итогам налогового периода, а он ограничен календарным годом (статья 216 Налогового кодекса РФ).
Минфин несколько раз давал подробные разъяснения по таким случаям — например, в письме № 03-04-05/85232 от 20.12.2017 или письме № 03-04-06/112281 от 22.12.2020.
Матвей уехал в Венгрию в июле 2024-го, а все предыдущие месяцы этого года был в России. По итогам 2024 года он остался резидентом, поэтому с доходов, по которым отчитываются сами налогоплательщики, платит 13%.
В феврале 2025-го он вернулся в Россию. Если до конца августа 2025 года Матвей останется в стране, то сохранит резидентство: статус по налогам, за которые он отчитывается самостоятельно, определяется именно по итогам календарного года.
Но если бы речь шла о налогах, которые за него платит работодатель — скажем, НДФЛ с зарплаты, тут вступило бы в силу правило о 12 следующих подряд месяцах. Бухгалтерия каждый месяц проверяла бы налоговый статус Матвея, чтобы определить, по какой ставке удерживать с него налог.
Для граждан России при расчёте срока пребывания не учитываются:
- выезд на лечение или обучение за рубежом сроком до 6 месяцев, но надо выехать и въехать обратно в страну за этот срок;
- поездки для работы на морских месторождениях нефти и газа, на объектах использования атомной энергии;
- военная или госслужба за границей (письмо Минфина № 03-04-06-01/182).
Во всех этих случаях человек остаётся налоговым резидентом РФ.
Миф № 3: за продажу единственного жилья налог не взимается
Нет, для единственного жилья установлен только льготный срок владения — 3 года (статья 217.1 Налогового кодекса РФ). Поэтому налога не будет, если вы, допустим, купили единственное жилье в январе 2022 года, а продали в феврале 2025-го. Но если сделка прошла в декабре 2024 года, придётся заплатить НДФЛ. По общему правилу продать жильё без налога можно через 5 лет владения.
Апартаменты не могут быть признаны единственным жильём, так как не имеют статуса жилого помещения. Льготный период владения на них в любом случае не распространяется.
Жильё признается единственным, если на момент продажи у владельца в собственности был только один жилой объект.
Но и тут есть исключение: если второй объект куплен максимум за 90 дней до продажи первого, при выполнении условия о льготном сроке владения налог платить не придётся.
Сергей купил квартиру в октябре 2021 года и продал её в ноябре 2024-го, по истечении трёхлетнего минимального срока владения. Но перед этим, в сентябре 2024 года, он купил дом. НДФЛ с продажи квартиры Сергей платить не будет, так как проданный объект по правилу 90 дней все ещё считается единственным.
Срок 90 дней между покупкой и продажей объектов исчисляется по датам регистрации сделок в Росреестре, а не по дате фактической оплаты, дате заключения договора купли-продажи или составления акта приёма-передачи.
Миф № 4: налога не будет, если продать квартиру и в том же году купить более дорогое жильё
Покупка нового жилья не освобождает от расчёта налога по проданному объекту. Поэтому, если в некоторых случаях вы и не будете уплачивать НДФЛ за проданную квартиру, с фактом покупки нового жилья это может быть не связано.
Например, налог не взимается, если старую квартиру вы продали после 5 лет владения или если вы владели ей 3 года, но получили право собственности после приватизации: случай попадает под льготный срок владения.
Бывает, что и без соблюдения сроков владения платить НДФЛ не понадобится. В этом случае идёт взаимозачёт налогов, который становится возможным из-за покупки нового объекта.
В 2024 году Татьяна продала квартиру за 4,5 млн рублей, кадастровая стоимость объекта — 4 млн рублей. Куплена квартира была в 2022 году за 2,9 млн рублей, расходы на приобретение подтверждены.
Считаем налоговую базу: 4,5 млн – 2,9 млн = 1,6 млн рублей. В результате возникла обязанность заплатить НДФЛ 13% с этой суммы — 208 тыс. рублей.
В 2024 году, то есть в том же налоговом периоде, Татьяна купила дом за 4 млн. При этом имущественный вычет при покупке в размере 2 млн рублей, который можно получить один раз в жизни, она ранее не использовала. Таким образом, у неё есть право вернуть 13% суммы имущественного вычета или использовать эти 13% для оплаты — зачётом — налога на доходы, возникшего ранее при продаже жилья.
Татьяне надо это указать при заполнении декларации: так как вычет больше налоговой базы, НДФЛ будет нулевой — бывшая владелица не должна ничего платить.
Миф № 5: если нет официального дохода, то имущественный налоговый вычет при покупке не положен
Имущественный вычет при покупке жилья в размере 2 млн рублей предоставляется каждому гражданину России один раз в жизни (статья 220 Налогового кодекса РФ). Единственное исключение — если гражданин перестал быть резидентом РФ.
Поэтому неважно, работает человек официально или он самозанятый, или безработный, пенсионер, несовершеннолетний, студент и т. д. Если он каким-то образом купил квартиру и он налоговый резидент — он имеет право на имущественный вычет при покупке. Другой вопрос, как он им воспользуется.
Первый вариант описан выше: вычет при покупке используется в счёт уменьшения налоговой базы при продаже имущества.
Второй вариант — возврат покупателю денег из бюджета. Воспользоваться им может каждый плательщик налога на доходы физических лиц. Если человек работает официально, платит в бюджет НДФЛ, то он вправе вернуть себе живыми деньгами 13–22% от 2 млн рублей — от 260 до 440 тыс. рублей. Точная сумма с 2025 года зависит от того, по какой ставке гражданин уплачивал налог на доходы.
Если жильё куплено в ипотеку, то по уплаченным процентам есть отдельный лимит 3 млн рублей, от которого также можно вернуть 13–22% — до 390 до 660 тыс. рублей.
Если налоговый резидент заявляет вычет за доходы 2022–2024 годов, то он сможет вернуть 260 тыс. имущественного вычета и 390 тыс. вычета за проценты — тогда для возврата применялась единая ставка НДФЛ 13%.
Остаток имущественного вычета с 2014 года можно переносить на другое жильё. То есть если вы приобрели комнату за 1,5 млн рублей и вернули за неё НДФЛ в размере 13% — 195 тыс. рублей, то остаток положенного лимита 500 тыс. рублей можно использовать после покупки другого жилья.
На вычет по ипотечным процентам это правило не действует — получить его можно только за один объект.
Главное
— При расчёте налогов после продажи недвижимости есть много нюансов, которые следует учесть, планируя сделку. От этого напрямую зависит сумма налога.
— Налоговый статус продавца имеет большое значение. Если он не является налоговым резидентом РФ, то ставка НДФЛ для него возрастает до 30%. Также нерезидент утрачивает право на льготы — например на имущественный вычет.
— Покупка нового жилья не влияет на расчёт налога по проданному объекту — это разные процессы.
— После приобретения жилья у собственника появляется право на имущественный вычет. Он сможет получить обратно уплаченный в бюджет НДФЛ, только если имеет налогооблагаемый доход — допустим, получает официальную зарплату, работая по найму.
Может уточнить еще один момент, касающийся этой ситуации:
"1. Уменьшить налогооблагаемую базу можно на 2 млн руб. (или на сумму НДФЛ на 260 тыс.), если ранее не использовали право на имущественный вычет при покупке. При этом не обязательно покупать новую квартиру, можно оформить его и по ранее купленной (той, которую сейчас продаете)."
А если собственников квартиры двое (муж и жена), то уменьшить налог можно на 520 тысяч рублей (260+260) или это так "не работает"?) И 260.000 это максимум? Спасибо.